房地产开发全流程税务操作指引

房地产财税咨询 2021-12-09

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房地产行业税负重，涉税问题复杂。经过经验总结、提炼出本篇《房地产开发全流程税务操作指引》，旨在帮助房地产公司财务人员及其他相关人员了解房地产企业不同开发节点应纳税种、计算方法及主要注意事项，以帮助大家规范涉税行为、防范风险。希望对关注公众号的各位朋友有所帮助。

一

拿地阶段涉及的主要税种及操作指引

此阶段主要涉及契税、印花税。

1、契税

在签订土地合同之日起10日内，公司应向土地、房屋所在地的契税征收机关进行纳税申报。

（1）契税应纳税额=土地成交价×税率（3%-5%）

按照税法规定，土地成交价包括拆迁补偿费，也就是说支付的拆迁补偿费也需缴纳契税（实操中，大部分企业并未缴纳）。

（2）纳税期限：签订合同之日起10日内（实操中是在办理产权变更之前缴纳）。

2、印花税

在签订土地合同的当月，应按照“产权转移书据”税目缴纳印花税。

印花税应纳税额=合同所载金额×0.05%

二

开发阶段涉及的主要税种及操作指引

此阶段主要涉及各类合同的印花税，城镇土地使用税，取得成本、费用发票。

1、印花税

每月根据签订的应税合同，缴纳相应的印花税。

（1）业务部门或合同管理部门在合同签订后，应及时将合同提交给财务部门，财务部门应建立合同台账，根据印花税对合同类别的划分标准，计算各类合同当月应缴纳的税额。

（2）应纳税额

按比例税率计算应纳税额的方法：应纳税额=计税金额×适用税率

按定额税额计算应纳税额的方法：应纳税额=凭证数量×单位税额

（3）印花税税目的划分标准及税率表如下：

说明：根据财税〔2018〕50号《财政部税务总局关于对营业账簿减免印花税的通知》的规定，自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。

（4）注意事项

根据印花税税目税率表，按比例税率计算应纳税额的都是按照合同所载金额为计税依据。公司在日常签订合同的时候，应注意尽量注明含税金额与不含税金额，可按照合同的不含税金额为计税依据缴纳印花税，减少纳税金额。

2、城镇土地使用税

（1）计税依据

应纳税额=实际占用的应税土地面积×税率（0.6-30元/平方米/年）

实际占用的土地面积，按照省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积为准；没有测量面积的，以政府部门核发的土地使用证书确认的土地面积为准；尚未核发出土地使用证书的，应由房地产公司申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。

（2）开始缴纳城镇土地使用税的时间：合同约定交付土地时间的次月，如果合同没有约定交地时间则为合同签订的次月。

（3）纳税期限：按年计算，分期缴纳。

（4）房屋销售交付后，应及时停止缴纳对应的城镇土地使用税。

3、在签订相关成本、费用合同时，应注意在合同中明确：

（1）对方需提供何种税率的“增值税专用发票”；

（2）尽量采用先票后款方式；

（3）如果不能取得合规发票的解决办法。

三

预售阶段涉及的主要税种及操作指引

此阶段主要涉及预缴增值税、土地增值税、企业所得税，售楼处的房产税。

每月按照预收款预缴增值税、土增税；在季度申报预缴企业所得税时，应按预收款对应的预计毛利计入当期应纳税所得额。需注意的是，不能退的“定金”也应并入预售款预缴相应税款；而可以退的“订金”不需要并入预售款缴纳相应税款。

代收的水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费，属于代收代付账款，不应作为预收款，而应作为“其他应付款”处理，因此不需要缴纳（预缴）相应税款。

1、增值税

收到预收款时可以开具收据或零税率发票，按规定每月预缴增值税。

应预缴增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

2、土地增值税

收到预收款时，应按规定每月预缴土地增值税。

应预缴土地增值税税款=计税依据×预征率

计税依据=预收款-应预缴增值税税款

土地增值税是地方税，每个地区土地增值税清算时对开发产品的划分标准不同，如果是按三分法进行划分，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产这三种类型分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如果是按二分法进行划分，应按住宅、其他类型房地产两种类型分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

3、企业所得税

项目竣备备案之前，在所得税申报时，应按规定的预计毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，填入申报表的第4行-“加：特定业务计算的应纳税所得额”。

4、房产税

如果用开发的商品房或者临时搭建的物业作为售楼处，在售楼处使用期间，需要缴纳房产税。

（1）计税方式

从价计税：房产原值×（1-扣除比例）×1.2%

（2）纳税义务发生时间

房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

（3）纳税期限

按年计算，分期缴纳。

四

完工交房阶段涉及的主要税种及操作指引

1、增值税

完工交房时，应向购房者开具增值税发票，申报缴纳增值税。

应交增值税=销项税-进项税-已预缴税款

销项税=（含税销售额-允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%

允许扣除的土地价款：“向政府部门支付的土地价款”

说明：

（1）财务部应建立台账登记土地价款的扣除情况；当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

进行纳税申报时，在申报表中，将“当期允许扣除的土地价款”填写到增值税纳税申报表附列资料（一）中第12、13、14列及增值税纳税申报表附列资料（三）中第2行。

（2）如果完工前先开具了增值税发票，后续继续有收取售房款的情况，无需再预缴增值税。

2、土地增值税

在项目没有达到土地增值税清算的条件之前，每月取得的销售收入都要预缴土地增值税。

3、企业所得税

根据国税发[2009]31号文的规定，开发产品完工后，应及时结算其计税成本，并计算此前销售收入的实际毛利额，并将实际毛利额与预计毛利额之差，计入当年度的应纳税所得额。

而开发产品完工的标准是，以下三个条件满足一个即可：

（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案（已竣工）；

（2）开发产品已开始投入使用（已投入使用）；

（3）开发产品已取得了初始产权证明（已取得大产权证）。

4、城镇土地使用税

已售商品房对应的城镇土地使用税纳税义务终止时间为房屋交付的当月末。

因此，业务部门应及时将当月交房的信息传递给财务部门，以便于财务部门及时终止对应城镇土地使用税的缴纳。

五

土地增值税清算阶段操作指引

土地增值税是地方税，每个地区的政策不太一样，但也大同小异。以深圳市为例（深圳市与广东省除深圳市外其他地区适用不同的土增税政策）：

1、清算主要文件

国家税务总局深圳市税务局关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告（2019年第8号）

2、清算条件

土增税清算条件纳税人应主动清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

税务机关有权要求清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（起始时间为最后一张预售许可证取得时间）；

（3）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）经主管税务机关日常征管工作中发现问题，认为需要进行土地增值税清算的。

3、土增税应纳税额计算

（1）应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

（2）增值额=不含增值税收入-扣除项目

（3）扣除项目：

1）取得土地使用权支付的金额。（土地征用及拆迁补偿费）

2）房地产开发成本。（含开发间接费用）

3）房地产开发费用。（(1)(2)项的5%+5%（10%）或(1)(2)项的5%+资本化利息据实扣除）

4）与转让房地产相关的税金。（附加税费）

5）其他扣除项目。（加计扣除 (1)(2)项的20%）

4、四级超率累进税率表

级数	增值额与扣除项目金额的比率	税率	速算扣除系数
1	不超过50%的部分	30%	0%
2	超过50%-100%的部分	40%	5%
3	超过100%-200%的部分	50%	15%
4	超过200%的部分	60%	35%